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前端融资成本高企 房地产融资出现大幅下跌

作者: 甘诺颖 发布时间: 2019年09月14日 01:33:13

  焦虑与迷茫写在每个地产商的脸上。

  无论是主动还是被动,大部分地产商都开始降低自己的财务杠杆。融资成本越来越高,而同时可融到的资金越来越少。

  陆晓岳(化名)为了等一笔融资,推掉了最近所有的出差。从2019年开始,作为一家上市房企资金负责人的陆晓岳就开始每周高强度出差,会见各个金融机构,希望帮公司寻找更加优化的融资方案。他所在的公司目前扩大规模需求旺盛,而与之匹配的资金端却难以支持如今的拿地节奏。

  资金问题摆在每一个地产商的面前。即便是很多一线房企,也开始惆怅无法融到相应规模的资金,随时有掉队的风险。

  40房企融资368亿

  刚过去的8月,地产商融资出现大幅下跌,再度进入今年的冰点。

  同策研究院监测的40家典型上市房企数据显示,2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元,环比下跌58.15%。

  “今年3月的货币宽松,实际上有一部分直接或者间接流入了房地产,因而宏观调控方面开始打政策补丁,从不同的角度去掐断过量资金流入地产的通道。”一位A股上市房企融资总告诉记者。

  今年5月,银保监会下发“23号文”,要求严格管理银行信托对开发商的融资后,信托、海外债、银行贷款等监管新政频出,房企融资压力不断增大。

  国家统计局数据显示,1~7月份,房地产开发企业到位资金99800亿元,同比增长7.0%,增速比1~6月份回落0.2个百分点。

  “我们本来只是为一个项目提供融资方案,没想到对方公司的资金中心总经理专门从上海飞到成都,我们都担心这家公司是不是有什么问题。”一家银行公司客户经理告诉记者。

  屋漏偏逢连夜雨。没有资金支持的地产商,迎来了新一轮偿债高峰。

  恒大研究院数据显示,截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿,预计将在2019~2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能新还旧,融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

  银行投放额度已超标

  “我们给地产的额度已经超标,因而现在我们暂停一切新增地产贷款,行里也在想办法重新调整信贷规模。按揭贷款方面,我们8月也暂停了一部分,只跟合作的开发商一手楼盘在操作。”一位大型股份制银行人士告诉记者。

  今年7月,监管部门已经向部分新增房地产贷款较多的银行进行窗口指导,要求严格控制地产投放额度。

  不过,依旧有很多开发商行走在融资的灰色地带。虽然监管层对于房企前融(指拿地后支付的土地款部分)和前前融(指拿地前支付的保证金)一直保持高压态势,不过房企在这方面融资还在继续。

  “前融通道还可以做,我们前融的成本大概在12%~13%,之前我们10%左右都可以做。”一位中型房企知情人士透露。

  目前市面上的土地款融资业务主要分两类,第一类是土地保证金配资,融资主体一般需是百强地产开发商,融资区域基本都限定在全国一二线城市,融资成本一般年化在20%~25%不等,配资比例一般在1:1或1:2。第二类是土地出让金配资,融资主体一般需是百强地产开发商、地方龙头房企,融资区域集中在全国一二线城市、强三线城市,融资成本一般在年化16%~24%不等,配资比例一般为1:1或1:2。

  “我们通常的操作方法是新设立一个项目公司,再通过项目公司母公司作为融资主体取得融资款后,在双方共管下将其用于保证金或土地款的缴付,交易结构上大部分为明股实债(股权过户+质押)。”上述中型房企人士说。

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