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郁亮谈房地产“过冬”:保持平常心、不贪婪、

作者: 甘诺颖 发布时间: 2021年10月24日 01:16:47

三年后的今天,在万科集团一年一度的媒体交流会上,郁亮对“活下去”有了新的理解——活下去,不要熬下去。在做到“尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会”十六字方针的同时,保持平常心、不贪婪、不恐惧。

郁亮谈房地产“过冬”:保持平常心、不贪婪、


郁亮

行业“过冬”,如缩骨减肥般疼痛

但阵痛后仍有机会

过去一年时间里,房地产行业在“三线四档”“贷款集中度管理”等严厉调控政策下,房企违约、信用风险等不断暴露,评级密集被下调。这透露出一个信号:房地产市场曾经的黄金发展时期已然过去。

谈及对行业的新看法,郁亮归纳为16个字——尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会。

“我们对行业的看法是要尊重常识,要相信不正常的发展是不可持续的,一定会回到常态。回归常态发展的过程有阵痛,但我们相信天下有没做完的生意,阵痛之后我们仍有机会。”

在郁亮看来,保持平常心,不留恋过去,尊重常识很重要。比如从“物极必反”的角度来看,房地产行业在经过几十年的黄金发展之后,终于回到平凡状态、回归民生行业,弱化了投资属性。

但这个过程,对于整个行业造成的影响是很痛苦的,郁亮形容为“如缩骨减肥般疼痛”。

郁亮指出,金融杠杆带来的红利消退,就是阵痛的来源,最直接的表现就是缩表。从去年下半年就开始,金融行业就已经在减少金融资源在房地产行业里的占比投入。

对开发商而言,缩表更直接的表现就是降债务、控杠杆、去金融化。在去杠杆的过程中,资产端必然发生变化,投资、开工下降,再叠加前期高价拿地的情况,导致行业短期业绩受到重大冲击。

为什么说阵痛之后仍有机会?“天下没有做完的生意,只有没做好的生意。曾经经历过阵痛的家电行业、运动服饰行业诞生了美的、李宁这样的品牌值得我们学习,美国的帕尔迪地产、日本的大和房建也都是我们对标的对象。”

“中国的房地产行业情况肯定比日本要好,从城市和客户的需求维度来看,仍有很多机会。”郁亮说,未来这种服务会越来越精细,每一个值得改进的地方都是业务发展的空间和潜力。从这个角度来看,围绕城市同步发展,围绕客户同步发展,仍有巨大机会。

万科如何“御寒”?

保证安全,并用新的标准来衡量新的业务

在房地产业内,万科一直以来都是“焦虑感”极强的企业。因此,面对行业的“冬天”,万科要如何“御寒”,成为当天沟通会上媒体关注的另一焦点。

郁亮给出了明确的答案:“行业冬天来了,行业冬天来的时候谁都冷,首先要解决自己如何过冬的问题,保证自己的安全。万科有自己的投资标准,在缩表的背景下,钱变得更加珍贵,对于项目的要求将会更高。”

从全国范围内第二轮集中供地的情况来看,万科已快速转变了其投资策略。

据统计,在首轮集中供地时,万科合共摘下47宗地块,可售面积717.5万平方米,共花费558.6亿元,占前6个月总投资40%以上。

然而,9月份多地调整第二轮集中供地规则后,在成都以及北京、上海、广州、深圳四座一线城市,都没有看到万科的身影。

“坦率说,下一个春天来的时候,与上一个春天是不一样的。所以不能以上一个春天的标准衡量今天要做的事情。作为企业来说,必须学习掌握在上一个春天所不具备的东西,或者找到在下一个春天支持其活下去的技能和方法。”

郁亮谈房地产“过冬”:保持平常心、不贪婪、


万科总部 图据IC photo

另一方面,面对行业、城市、客户的变化,万科曾在半年报中提到,公司正加快从“地产开发为主”转向“不动产开发、经验、服务并重”,持续推进转型突破。

截至目前,万科旗下城市更新业务已开始赚钱;万纬物流已经入驻46个城市,仓储规模超1100万平方米,仓储项目150个,冷链园区33个;泊寓目前已管理房间数20.07万,开业14.97万,平均出租率95%;万物云也分别在万科物业、万物梁行、万物云城三个板块提出30%以内、30%-60%以及大于60%的增速目标。

谈及这些非房业务市场空间究竟有多大时,郁亮直言,增势显著,但体量仍不足:“现在想找到一个与黄金时代开发业务体量相当的生意是很难的,赚大钱、赚快钱、赚短钱已经行不通了,只能赚小钱、赚慢钱、赚长钱。”

“与其花费时间预测‘底部’、期望‘反弹’。不如把精力花在打磨能力上,以迎接下一个春天。”郁亮表示。

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