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抢食与纾困:收购潮中房企众生相

作者: 甘诺颖 发布时间: 2019年12月11日 09:52:49

  2019年,房地产开发商对行业的狂热幻想被牢牢遏制。行至岁尾,市场期盼的翘尾行情未出现,重点城市成交量同环比分别下跌12%和1%。战场残酷如斯,今年千亿房企已达27家,但破产房企也超过400家。

  这是一场“赢者通吃”的游戏,困境的房企总是难逃变卖资产的命运。Wind数据显示,截至12月9日,今年A股房企涉及并购动态达757条。“成本最低的城市更新周期较长,招拍挂市场的门槛越来越高,很多房企通过收并购快速进入城市、补充粮草。”多位业内人士认为。

  买方席如融创中国(下称“融创),今年连续发起多笔大宗收购案,总金额达408亿元,而被“吞下”资产的包括泛海控股、云南城投、华侨城A等。悲剧总有相似的内核,卖方在此轮调控中均风控失效,出售资产是缓解资金之渴最快速的方法。

  但当市场预期无限下探时,没人再为短期所获而欢呼。规模房企加速收并购背后,是对15万亿存量市场的激烈争夺,是抢食更多份额的焦虑与渴望。而变卖资产的选手,已少有出现在招拍挂市场,当下困境暂缓后,即将迎来的仍是寂静长夜。

  曲线扩张

  地产行业形势日益严峻时,有人节衣缩食过冬,也有人趁机抄底储粮。

  12月6日,成都融创骏源房地产开发有限公司受让成都地润置业发展有限公司51%股权,总代价10.4亿元。前者股东为融创西南房地产开发集团有限公司,而标的公司实控方为华侨城。这是融创今年最新的并购动作,但并非规模最大的。

  此前11月,融创以152.69亿元收购云南城投环球世纪、时代环球各51%股权,目标公司主要从事地产项目开发运营,在成都、武汉等城市共开发18个项目。继年初将北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益拿下后,融创再次发起地产圈年内最大收购案。

  除去这两宗百亿级别交易,融创今年还陆续将阳光100中国、长实集团、新湖中宝部分资产纳入麾下。据公开信息统计,融创今年在收并购上已挥金约408亿元。得益于此,该集团跻身纳储第一梯队,前11月新增货值6850.8亿元,仅次于碧桂园的6953.6亿元。

  如此大手笔买买买,难免引来资金拷问。当有声音质疑融创的并购资金从何而来时,该集团董事局主席孙宏斌却认为,我们买的东西挺少的,8年加起来(并购)花了2000亿,但卖了2万亿货值。

  实际上,对融创的收并购操作,市场已司空见惯。

  但今年,世茂地产快速加码,成为新晋“并购之王”。据不完全统计,世茂上半年完成达200亿元规模并购,收购项目超过20个,列表企业中包括泰禾、明发、万通、开城实业、利君地产、粤泰股份等公司。

  今年3月到5月,泰禾相继将7个项目部分股权让与世茂地产,共获约77.52亿元资金。此后,泰禾又相继出让广州院子项目、济南章丘项目、河南润天置业公司部分股权,换取资金合约34亿元,成为此轮地产收购潮中的典型案例之一。

  此番动作并非个例,如今,房企收并购已成滚滚洪流,向冷清市场席卷而来。Wind数据显示,截至12月9日,今年A股房企并购动态达757条。克而瑞统计称,1~11月典型企业收并购、协议土地出让的幅数占比达12%,规模房企纷纷通过收并购补充资产。

  “以大湾区为例,目前招拍挂、城市更新、收并购约各占三分之一。”易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海称,城市更新成本最低,但周期长、需要丰富的操盘经验,要跟村民、政府关系紧密;招拍挂比较简单粗暴,但市场门槛越来越高,政府在土地出让上设置限制条件,开发商拿地后并不怎么赚钱。

  “相反收并购比较简单,开发也比较快,是房企快速进入新城市、快速扩充资产的好渠道。”陈洪海进一步认为,很多房企如新力地产、碧桂园均通过收购拿地,深圳很多开发商也选择此种途径。

  如果站在被收购方,可能是另一番视角。深圳市房地产研究中心高级研究员李嘉宇说,当下房价涨幅趋缓、融资成本上升,一些中小开发商产品打造不力,不得已通过出让项目渡过难关。同时,政策对存量收购有一定扶持,如并购贷款、基金和信托相关产品。

  实际上,招拍挂市场持续降温,7月份以来,溢价率持续下降、流拍率整体上扬,开发商拿地积极性已经触底。当下部分城市土地市场处于“预期下行,底线未降”状态,在土地调控限价严厉、起拍价并未明显下调时,房企公开拿地盈利空间缩小,便转投收并购曲线扩张。

  各有所困

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