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融资成本下降 拿地方式多元 中国奥园未来增长性被看好

作者: 甘诺颖 发布时间: 2020年06月16日 17:16:42

  在正确的时候做正确的事情,这是一句知易行难的真理,对企业而言,如果能够抓住时机进行前瞻性的战略转向,不仅可以保持发展的主动权,还可能迎来弯道超车的机会。

  一场疫情为全社会按下“暂停键”,房地产行业亦难以避免,一季度销售数据出现大幅下滑,行业洗牌加速,不过,危机中往往也意味着机会,参照如下模型,即流动性充足,负债合理,同时具备多渠道拿地的能力,再加上较强的经营能力,具备这样条件的房企极有可能在这场疫情带来的危机中积蓄能量,在未来几年迎来跨越式发展。

  根据上述模型对号入座,可以发现一些真正具有潜力的房企,比如位于千亿阵营的中国奥园,根据2019年财报,中国奥园2019年度物业合同销售为1180.6亿元,过去三年的复合增长率高达66%,截止2019年底,中国奥园已签约未确认的合同销售约1705亿元,建银国际研报认为,基于较高的已售未结收入,中国奥园2020至2022年核心盈利年复合增长率达33%,为同行最高。

  融资利率创新低

  一家企业的流动性是否充裕,除了良好的销售能力,另一条更重要的指标是融资能力。

  受疫情影响,今年一季度以来房地产行业融资环境趋于宽松。贝壳研究院数据显示,2020年1-5月房企境内外债券融资累计约5627亿元,融资规模较去年同期下降4%,占2019年全年的48%,全年房企融资规模有望超越2019年。

  借助融资窗口期,中国奥园也加大融资力度,同时借贷成本也出现明显下降。5月22日,中国奥园完成新一期资产支持专项计划发行,中山证券-奥创二期资产支持专项计划发行金额8.16亿元,票面利率5.60%,为中国奥园资产支持专项计划发行新低,较2020年1月之前的资产支持专项计划平均发行票面利率下降超过130个BP。于4月,中国奥园还完成了新一期供应链ABS发行和供应链ABN簿记建档,金额分别为4.17亿元和3.1亿元,票面利率为4.8%和4.9%,均创中国奥园公开市场融资利率新低。此外,5月29日,中国奥园一笔30亿元公司债亦获得上交所受理。

  基于较强的融资能力及执行能力,中国奥园获得资本市场的肯定,信贷评级屡获调升,并先后获得国际信用评级机构穆迪及标普调升评级展望、联合国际授予国际长期发行人评级“BB+”、联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用等级“AAA”。2020年以来,受内地疫情持续影响,房地产企业普遍受到冲击,国际评级机构纷纷下调国内房企评级,部分更被下调至“负面”,在这种背景下,中国奥园仍能保持现有高等级评级,不仅成为行业里的少数,更说明其抗风险能力较强,综合实力非比寻常。

  穆迪助理副总裁兼分析师Celine Yang表示,中国奥园的信用指标将在未来12-18个月内得到改善,这是受到其规模可观的预售、未确认合同销售和可控的债务增长所带来的收入确认改善的推动,穆迪预计,在丰富的可售资源和公司良好的执行记录的支持下,与2019年相比,2020年合同销售将基本保持稳定。

  评级上调有助于中国奥园进一步降低借贷成本,从而获得发展的主动权,不仅如此,中国奥园还获得大摩、花旗20多家知名大行给予“买入”评级,其中兴业证券(601377,股吧)、建银国际先后给出的目标价分别为13.5和13.4港元。

融资成本下降 拿地方式多元 中国奥园未来增长性被看好


  收购和城市更新优势凸显

  房地产行业增速逐渐放缓已是大势所趋,与之相伴的是更加激烈的市场竞争,获取土地在很大程度上决定着企业的发展质量。

  近年来,收并购逐渐成为房企实现战略调整和维持规模增长的有效路径。Wind数据显示,2018年房地产行业收并购案例大约104起,涉及总额大约694.59亿元,2019年收并购案例132起,收并购涉及总额直接蹿至1771.95亿元。

  而收并购能力正是中国奥园的看家本领,中国奥园主要以收并购拓展土地为主,一直对国内拥有优质项目或丰富土地储备的公司进行跟踪,上市以来通过收并购拿地面积占新增总面积比例达68%。随着疫情逐渐稳定,地产行业逐步恢复,收并购热潮再起,4月,中国奥园收购京汉股份(000615,股吧),此外,奥园更加强合作之道,相继与山湖海集团、弘阳集团、伟业金控集团、河南国控集团等签署战略合作。

  以京汉股份为例,其持有的项目主要位于中国北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省、河北省等地,共计18个项目,现有已确权的总可售建筑面积约123.7万平方米,该收购将构建1+1>2的共赢局面,对中国奥园来说,这次收购是以最快的速度加码京津冀,是实现全国化布局的最好方式。在业内人士看来,通过收并购获取土地,具备拿地成本较低、开发周期缩短等优势,不仅如此,在行业洗牌加速的背景下,对流动性充裕且有布局扩张意愿的房企而言,当前是最好的收并购时机。

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